¿Cómo invertir en una cartera colectiva de finca raíz?

Si usted quiere participar de la construcción de vivienda y no tiene el dinero para un crédito, una alternativa es poner su dinero en un FIC (fondos de inversión colectivos) de proyectos inmobiliarios.

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No todos tienen $150 millones, $200 millones o $1.000 millones que puede costar una vivienda en las principales ciudades del país, ni es que les interese ser propietarios de una casa o un apartamento, porque a veces, ese dinero que puede ser mucho para una persona, tal vez le parezca más productivo si lo dedica a otro tipo de inversión.

Lo cierto es que muchas cosas evolucionan y la finca raíz es una de ellas. Antes, las personas compraban en un barrio la casa de sus sueños y los apartamentos en conjuntos cerrados era más bien pocos. Ahora, la propiedad horizontal es lo más común, debido a que las familias se mueven más con el paso de los años, o son personas muy jóvenes que se trasladan por sus trabajos entre una ciudad y otra. También hay falta de tierra para construir grandes proyectos y los terrenos disponibles no son aptos para la construcción.

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Todo lo anterior eleva los costos. Es más, los últimos datos de la cartera de vivienda que suministra el DANE no muestran un crecimiento tan dinámico en la colocación de estos préstamos. Según esta entidad, en el periodo comprendido entre abril a junio de 2017,  el saldo de capital de la cartera hipotecaria en Colombia registró 1.081.886 créditos, de los cuales el 54,3% correspondió a Vivienda de Interés Social (VIS).

La variación anual llegó a 4,9%, mientras  en el mismo periodo del año anterior el número de créditos fue 1.031.254 con una variación de 4,3%. En el trimestre abril a junio de 2017, el número de créditos hipotecarios para la vivienda tipo VIS fue 587.943 con una variación anual de 6,2%.

Pero no es que las personas que no tienen recursos suficientes para una vivienda sean apáticas a participar de esta inversión. Es más, diferentes estudios del tema muestran un interés de los jóvenes por la finca raíz, ya que lo ven como un seguro que les proporciona tranquilidad a futuro, así no estén pensando mucho en habitar la propiedad, lo ven más como un respaldo mientras piensan en hacer un estudio en el exterior o para poder viajar por el mundo.

¿Qué son los FIC inmobiliarios?

Según Old Mutual Colombia, aunque hay varias alternativas en finca raíz, la que mejor balancea los riesgos y retornos son las carteras colectivas inmobiliarias. Estos fondos nacen como una opción atractiva, rentable y segura.

“Es un vehículo creado para canalizar inversión en bienes raíces; utiliza los recursos de sus inversionistas para adquirir portafolios de bienes inmuebles sobre los cuales se generará una rentabilidad fruto de rentas derivadas de arrendamientos y/o valorización de estos activos adquiridos”, señala la administradora de pensiones y cesantías.

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Es que según estadísticas de la Superintendencia Financiera, con corte a marzo de 2017 se registraron 3 fondos de inversión en la categoría de fondos de inversión colectivas - inmobiliarias, y a través de los cuales se reportan 914 inversionistas, con un valor de fondo de $382.589 millones y un incremento frente al primer día de marzo del orden de $1.034 millones, correspondiente a un 0,27%.

La rentabilidad promedio neta ponderada de este producto llegó a 10,47% y para el periodo citado esta llegó a un máximo de 11,75% con un mínimo de 6,74%. En cualquier caso, cabe recordar que la rentabilidad sigue siendo positiva, si se descuenta la inflación que hasta el momento se presenta en agosto de 2017 (3,87%). ¿Por qué lo hacemos? Porque la inflación es el aumento de precios de la economía y así obtenemos que si la inversión renta por encima de la inflación, quiere decir que su ganancia se mantiene.

Ahora, tenemos que advertirle que en algunos casos, la inversión mínima para participar es de $10 millones, aunque puede encontrar alternativas que rozan los $100.000, que para este último ejemplo, los puede ir abonando mensualmente. Si tiene los $10 millones, lo mejor es que los guarde allí, espere un tiempo, porque esta alternativa tiene una cláusula de permanencia y espere que su administrador le diga cuándo se vence el plazo para ir por su dinero invertido, más las ganancias.

No es para cualquiera

Este tipo de producto es para un tipo especial de persona, cuyo horizonte de retorno de inversión es más de mediano y largo plazo. También va dirigido a la persona con un perfil de riesgo bajo o moderado. También debe tener en cuenta que si  usted está interesado en invertir en los FIC inmobiliarios, tenga en cuenta que es una inversión que tiene las siguientes características:

  1. Para invertir en fondos inmobiliarios se debe estar dispuesto a invertir capitales a mediano y largo plazo, pues estos productos no se venden tan rápido como los bonos o las acciones.
  2. Estos fondos utilizan los recursos de sus inversionistas para adquirir portafolios de bienes raíces sobre los cuales se generará una rentabilidad fruto de rentas derivadas de arrendamientos y/o valorización de los activos.
  3. Únicamente  las fiduciarias, las comisionistas y las administradoras de fondos; los bancos y demás entidades financieras no están autorizados. Es bueno aclarar que estos fondos tienen separación de bienes con la administradora; poseen un NIT independiente. Por esta razón el ente administrador no puede tomar el dinero de sus inversionistas para asumir sus obligaciones, así el riesgo es menor comparado con otros productos.

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