¿Cómo escriturar una casa o apartamento?

Una vivienda sigue siendo el sueño de muchas personas que desean tener alguna inversión. Para que no se ahogue en trámites que lo pueden hacer perder tiempo, le contamos qué debe tener en cuenta al momento de hacer las escrituras de la propiedad.

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La vivienda en Colombia es uno de los ejes de la economía debido a los sectores involucrados. Activa la demanda por materias primas, mueve el transporte, involucra mano de obra intensiva no calificada, como maestros, plomeros, pintores, etc. También mueve a los bancos a través de los créditos hipotecarios y un servicio que no se piensa, pero que es mejor tener entre los costos: el de las escrituras.

Cuando se quiere tener una casa o apartamento en un conjunto o se quiere comprar una vivienda usada a un propietario, usualmente se piensa más en el crédito que se tomará, por ejemplo, el Banco de Bogotá en sus recientes ferias de vivienda ha ajustado su tasa de interés para este crédito y las ha dejado en 9,1% efectivo anual, para compra de cartera, crédito directo y leasing habitacional.

Por su parte, Colpatria está ofreciendo créditos para vivienda nueva y usada, como también compra de cartera con tasas desde 9,6% efectivo anual. La baja de tasas también es para compra de cartera en tarjetas de crédito, donde las personas podrán beneficiarse hasta de un 65% de descuento en la tasa de interés, equivalente a un 0,84% mes vencido.

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La oferta en vivienda es para la financiación de inmuebles nuevos y usados de créditos iguales o superiores a $500 millones, interés que también aplica para clientes con préstamos hipotecarios de otras entidades que deseen tener tasa con Colpatria (compra de cartera). Así como estos bancos, cada entidad maneja sus políticas y se pueden conseguir subsidios en tasas que pueden representar un ahorro de unos $400.000 anuales.

Después de recibir la noticia del crédito, viene el proceso de titular la vivienda al propietario y para eso, se necesita ir a una notaría, donde el interesado debe acudir con los documentos en regla, como por ejemplo, el documento de identidad, la copia de la cédula, los papeles del crédito (según la situación) y tener en cuenta los valores de las escrituras, costas, autenticaciones y lo que haya adicional.

¿Cómo son los trámites notariales?

En varias notarías, el procedimiento es similar al que se menciona a continuación. Básicamente debe presentar los siguientes documentos:

  • Recibo de pago del impuesto predial. Es importante, para tranquilidad del comprador, obtener el denominado Estado de Cuenta, que expide la tesorería del respectivo municipio, en relación con el inmueble, con el fin de acreditar que éste no presenta deudas por concepto de vigencias de años anteriores.
  • Paz y salvo de valorización expedido por el I.D.U. (o la entidad de su ciudad).
  • En el caso de inmuebles sometidos a propiedad horizontal, se requiere el correspondiente paz y salvo. Lo expide la administración del conjunto o edificio.
  • Si se concurre como apoderado, representante legal o judicial curador, presentar el respectivo poder, certificado de cámara de comercio o de la entidad competente que así lo acredite, o copia del nombramiento decretado judicialmente, estos documentos deben estar debidamente legalizados.
  • En lo posible, fotocopia de los documentos de identidad de los otorgantes.
  • El certificado de libertad y tradición del inmueble, no es requisito legal para el otorgamiento de la escritura. Este documento es de gran importancia para el comprador si quiere tener información sobre la situación jurídica del inmueble, ya que en él se refleja la tradición del mismo, incluyendo los gravámenes o limitaciones que lo puedan afectar.
  • En algunos casos, se requiere la presentación de otro tipo de documentos como: autorizaciones judiciales, certificados sobre vigencia de poderes, constancias, actas, etc.

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Cabe anotar que estos gastos notariales también son solidarios y otros se reparten entre el vendedor y el comprador. Francisco, te mando algunas recomendaciones importantes que deben tenerse en cuenta en la escrituración de un inmueble. Según María Mónica Piñeros, de Chapinero02, consultora de temas inmobiliarios, estos tips son de ayuda:

  1. La compraventa de un inmueble conlleva a unos gastos adicionales, tanto por parte del comprador como del vendedor, los cuales deben ser presupuestados con anterioridad: gastos de escrituración, retención en la fuente, impuesto de beneficencia, impuesto de registro, copias de escrituras. Teniendo esto en cuenta, es importante solicitar con tiempo una liquidación de estos gastos en la notaría donde se firmará la escritura de compraventa, y así saber el valor que se deberá pagar el día de la escrituración.
  2. Previo a la elaboración de la escritura de compraventa, se debe elaborar la minuta de contrato de compraventa, en donde viene incluida toda la información relacionada con el inmueble y la compraventa de éste, la cual será incluida en la escritura. Es muy importante que antes de autorizar la elaboración de la escritura, la minuta sea revisada con detenimiento para asegurarse que todos los datos del inmueble, comprador, vendedor, etc. sean correctos. Un error en la minuta que no sea revisado y corregido, es un error en la escritura final.
  3. Uno de los requisitos para la escrituración de un inmueble es estar al día en el pago de impuestos de la propiedad, valorización del IDU y administración del edificio donde se encuentra el inmueble (cuando aplique). Por esto, el día de la escrituración debe entregarse comprobante de pago por estos conceptos.
  4. Verificar situación del inmueble. Aunque es un paso indispensable antes de comprar un inmueble, no está de más recordar revisar el Certificado de Tradición y Libertad de la propiedad para verificar su estado y que éste no tenga ningún tipo de limitación de dominio. Solo haciendo un estudio de títulos del inmueble se podrá saber si éste está en condiciones de ser vendido.

¿Qué debe saber y exigir una persona si va a comprar o construir un inmueble?

Como una vivienda es el patrimonio de las personas y familias que quieren comenzar a tener las bases para su sustento, la organización CNK Consultores dio unas recomendaciones de qué debe pedir el futuro dueño de la casa o apartamento. Esta empresa se dedica a la supervisión técnica de obras civiles y publica informes que orientan a la comunidad con información veraz sobre lo que debe saber en el momento de adquirir un bien inmueble en Colombia. Johanna Leyton, Gerente Jurídica de CNK Consultores responde:

Los interesados en adquirir inmuebles nuevos deben:

  • Conocer o investigar el nombre de la constructora que lidera el proyecto.
  • Que el tradente del inmueble sea el legítimo titular del derecho de dominio, es decir, que su condición de propietario se encuentre inscrita en el certificado de libertad y tradición del inmueble.
  • Que el inmueble se encuentre libre de limitaciones al dominio y/o gravámenes, tales como usufructos, arriendos, falsa tradición, hipotecas, embargos entre otros.
  • En caso de ser una vivienda nueva que, en la escritura de transferencia, se encuentre inscrito el acto jurídico de Certificación Técnica de Ocupación, que lo deberá expedir la compañía de supervisión técnica contratada para la obra o proyecto.
  • Entre otras cosas, podrá exigir copia de planos, licencias, permiso de ventas, tradición del inmueble (Es decir, escrituras públicas), copia del reglamento de propiedad horizontal si fuere el caso.  

En conclusión, con la expedición de leyes como la 1796 de 2016 denominada: “Ley de vivienda segura” y el Decreto 1203 de 2017, garantizan que el desarrollo de la actividad edificadora en Colombia se efectúe bajo el cumplimiento de parámetros de calidad y seguridad para con los terceros / compradores de inmuebles, es decir de las personas.

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