¿Por qué se debe fijar en una fiducia antes de comprar vivienda?

Elegir su casa o apartamento nuevo merece un análisis de los pro y contra de varios factores, como su valorización, costo, sector. Pero deténgase un momento a considerar qué tipo de respaldo tiene el constructor.

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La vivienda es una de las inversiones que hacen muchos colombianos para depositar allí sus ahorros y esperar a que su propiedad con el tiempo, entregue alguna rentabilidad. A propósito, le mostramos algunas cifras sobre el tema de financiación de vivienda divulgadas por el Banco de la República, en su informe de Estabilidad Financiera sobre ‘Análisis de la cartera y del mercado de vivienda en Colombia’.

En la investigación se muestra que los desembolsos de vivienda considerada No Interés Social (No VIS) están por debajo de lo observado un año atrás. La situación resulta al menos curiosa, porque este año se han tomado medidas frente a la compra de vivienda nueva, como nuevos estímulos a la tasa a través del Programa de ‘Mi CASA Ya’, donde el gobierno financia una parte de la tasa de interés.

Además, los bancos están ofreciendo nuevas tasas, relativamente más bajas, lo cual lleva a que haya una competencia entre estas entidades por aprobar más créditos hipotecarios y, de otro lado, hacer compras de cartera de vivienda al ofrecer nuevas condiciones de colocación de estos préstamos.

Sin embargo, el Banrep advirtió que pese al mayor crecimiento de la cartera, se observa una tendencia a la baja en el crecimiento de los desembolsos destinados a compra de vivienda, con una caída de 4,6% en abril de 2017, mientras que seis meses antes estaban aumentando 1,4% y el crecimiento de 18,4% registrado en los 12 meses previos.

Claro, los últimos meses de 2017 se ha percibido un cambio, precisamente por las modificaciones que introdujo el gobierno a su programa priotario ‘Mi CASA Ya’, los cuales se señalan a continuación:

Modificaciones del programa ‘Mi Casa Ya’

Cuota inicial

-Inicialmente se habían definido 100.000 cupos. Ahora Fonvivienda definirá el número de cupos por segmento.

-Se decidió incluir el beneficio para hogares con ingresos de hasta dos SMMLV: subsidio de hasta 30 SMMLV.

-Para hogares con ingresos de entre tres y cuatro SMMLV: subsidio de hasta 20 SMMLV (superior a los 12 SMMLV máximos que había antes).

-Viviendas de hasta 135 SMMLV (ahora se permiten viviendas de menos de 70 SMMLV).

Subsidio a la tasa

-Para viviendas de hasta 70 SMMLV (VIP): *15.000 cupos adicionales desde el año 2017 hasta el 2019.

-Para viviendas de entre 70 y 135 SMMLV (VIS): *70.465 cupos adicionales desde el año 2017 hasta el 2019.

Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración Banco de la República

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El estudio agrega que para el mercado de vivienda nueva en las tres ciudades principales (Bogotá, Cali y Medellín), se observa que a abril de 2017 el crecimiento anual del acumulado de ventas de los últimos doce meses registró una expansión de 7,4%, inferior al dato de octubre de 2016.

¿Por qué buscar proyectos con una fiducia?

Para Stella Villegas de Osorio, presidenta de Asofiduciarias (gremio fiduciario en Colombia), la fiducia inmobiliaria ha sido uno de los motores en la construcción de nuevos proyectos habitacionales en el país. Además, las personas naturales pueden tener la certeza que sus recursos se encuentran respaldados en una entidad que los custodia y administra.

Según esta entidad, en la fiducia inmobiliaria se administran los recursos y bienes de un proyecto inmobiliario, o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución del proyecto respaldado. Las sociedades fiduciarias deben identificar los riesgos del negocio a celebrar mediante la evaluación de sus particularidades, contar con contratos adecuados y divulgar la información al público sobre el alcance de su participación en el proyecto, según la modalidad de la fiducia.

A propósito, hay tres clases:

  1. La fiducia inmobiliaria de preventas: esta es la más común y la que más se ajusta a las personas que están buscando un proyecto habitacional nuevo. Es la que se celebra en virtud de encargar a las fiduciarias del recaudo y administración de los dineros provenientes de la promoción del proyecto inmobiliario entregados por los interesados en adquirir los inmuebles del proyecto mientras se cumplen con ciertas condiciones necesarias para ser destinados al desarrollo del mismo.

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  1. Fiducia inmobiliaria de tesorería: su finalidad es encargar a la sociedad fiduciaria de la inversión y administración de los recursos destinados a la ejecución del proyecto inmobiliario, conforme lo establecido en el respectivo contrato fiduciario.
  1. Fiducia inmobiliaria de administración y pagos: mediante la celebración de un contrato de fiducia mercantil se constituye un patrimonio autónomo, al que se le transfiere el inmueble a partir del cual se adelantará el proyecto inmobiliario, y se transfieren o no otros bienes o recursos con el fin de que la fiduciaria efectúe los pagos del proyecto, según las instrucciones señaladas en el contrato, y para que posteriormente transfiera las unidades construidas a los adquirientes.

Recomendaciones

Hablamos con Aristóbulo Borja, gerente de inversiones de la fiduciaria Fiducoldex, quien nos contó que las personas pueden escoger, según su libre voluntad, entre un proyecto de vivienda a quien se le entrega el dinero directamente al constructor, u optar por construcciones nuevas, sobre planos, que están cobijados por una fiduciaria. En su opinión, no es que tenga nada de malo ir por la primera alternativa, pero si elige el segundo camino, hay más tranquilidad para quien está comprando y para la compañía constructora¿Por qué entonces elegir la alternativa fiduciaria?

  1. Porque el dinero está rentando: cuando el comprador busca una fiduciaria, estos recursos se manejan a través de un fondo de inversión colectivo (FIC) que los pone a rentar. Es una alternativa más atractiva que guardar la plata debajo del colchón o que ponerlos en una cuenta de ahorros, donde el dinero incluso puede perder valor, dado que la valorización en este producto termina siendo inferior a la inflación.
  1. Porque le da tranquilidad a las partes: es la figura más atractiva para el constructor, ya que cuando las ventas llegan a punto de equilibrio, recibe el dinero y se ejecuta el proyecto. De otro lado, el comprador va a la fija de que su inversión no será utilizada para propósitos distintos que la terminación de su proyecto habitacional.
  1. Las condiciones se mantienen: la fiducia se pacta con unas condiciones que se mantienen a largo de la ejecución del proyecto. Es otra manera de darle más garantías al inversionista y a la constructora.

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