Lo que debe saber antes de arrendar su propiedad o tomar un inmueble en arriendo

por María Mónica Piñeros

¿Sabía que un pago adelantado, incluso si es por un año, no garantiza la solvencia de su inquilino? Este es un tema delicado, en especial, para el propietario si a futuro, quiere evitar problemas.

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En Colombia, cerca de un 35% de la población vive en arriendo y, en lo que respecta al mercado de inmuebles comerciales, la mayoría de empresas u organizaciones tienden a preferir el alquiler sobre la compra a la hora de definir cuál será su centro de operaciones. Esto hace que el mercado de los inmuebles para arriendo vaya a un buen ritmo, a pesar del incremento que en los últimos años se ha presentado en los cánones de arrendamiento.

Este dinamismo haría pensar que el proceso de arrendamiento de un inmueble es sencillo. Sin embargo, con él vienen costos, trámites, documentación e incluso prohibiciones que, a la larga, resultan ser un “paso a paso” seguro para arrendatario y arrendador.

Seguro de arrendamiento

El proceso para adquirir un seguro de arrendamiento no es sencillo, y antes que todo se deberá cumplir con ciertos requisitos para optar como arrendatario de un inmueble de manera exitosa. De igual forma, el propietario también deberá dar garantías al inquilino respecto a la disponibilidad del inmueble y la viabilidad de arrendarse:

  • Los propietarios deberán presentar el certificado de tradición y libertad del inmueble que acredite que la propiedad es suya y se encuentra libre de limitaciones de dominio.
  • Si el canon de arriendo es inferior a $1.500.000, el inquilino deberá presentar un codeudor solvente que tenga al menos el 50% de una propiedad en Colombia. Si el arriendo está por encima de $1.500.000, deberá presentar dos codeudores solventes, que acrediten finca raíz en Colombia. Las propiedades que se registren deben estar libres de cualquier limitación de dominio.
  • Inquilinos y codeudores deberán presentar toda la documentación que demuestre su solvencia, obligatoriamente superior al DOBLE del canon de arrendamiento. Adicionalmente, deberán presentar los documentos que certifican cuál es su actividad laboral, así como el certificado de tradición y libertad de la propiedad que se vaya a registrar.
  • El solicitante debe tener cédula de ciudadanía o de extranjería. Las aseguradoras no aprueban candidatos con pasaporte como identificación.
  • Radicada la documentación en la aseguradora elegida, el inquilino deberá pagar el costo del estudio acuerdo al valor del arriendo: entre $500.000 y $700.000 deberá pagar cerca de $30.000 + IVA; entre $700.000 y $1.100.000 deberá pagar $43.000 + IVA aproximadamente; de $1.100.000 en adelante se deberá pagar el 5% del canon de arriendo + IVA; de $8.000.000 en adelante se deberán pagar $400.000 + IVA aproximadamente. Estos valores varían dependiendo de la aseguradora.
  • El propietario del inmueble deberá pagar una póliza, que equivale al 50% del canon de arrendamiento. Esta se pagará una vez el contrato de arrendamiento se haya firmado, y tendrá una vigencia de un año (renovable).

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Los seguros de arrendamiento, a pesar de ser la vía más compleja, son una garantía que protege a las partes. El propietario de un inmueble tendrá la tranquilidad de que, en caso de mora en el canon de arriendo o administración, la aseguradora le repondrá el dinero que ha dejado de recibir y se encargará del proceso legal con el inquilino moroso. Igualmente, el inquilino tendrá la seguridad de que estará alquilando un inmueble libre de limitaciones de dominio.

Constitución de CDT

Cuando una persona cumple con los requisitos personales para alquilar un apartamento, pero no cuenta con los codeudores, se pueden dar otro tipo de garantías para que el estudio de arrendamiento sea aprobado.

Las aseguradoras ofrecen la opción de constituir un CDT a nombre del arrendatario, con endoso a la aseguradora, por el término de duración del contrato. El monto dependerá del estudio de los documentos que se haga, y es de mínimo cuatro mensualidades.

En este proceso, también habrá que preparar documentos como carta de endoso expedida por la aseguradora, documentos del banco, certificación de que el título se encuentra endosado en garantía a favor de la aseguradora, entre otros.

Una vez vencido el contrato de arrendamiento, y cuando se vaya a devolver el inmueble, el inquilino deberá presentar un paz y salvo firmado por el propietario donde quede constancia de que está al día en todos los pagos y obligaciones. Igualmente, se deberá presentar una carta a la aseguradora donde se solicite el reintegro del título.

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Pago por adelantado y depósito

Comúnmente los propietarios e inquilinos acuerdan el pago por adelantado de varios meses, para así evitar todos los trámites que implican tomar un seguro de arrendamiento. Sin embargo, esta opción no es recomendable para el propietario.

La solvencia de una persona a la hora de hacer un pago por adelantado no garantiza que ésta tenga la estabilidad económica para pagar sus obligaciones, o que tenga la seriedad y ética para hacerlo más adelante. Son muchos los casos en los que arrendadores, en su afán por alquilar su propiedad, aceptan el pago de varios meses (incluso un año) por adelantado. Sin embargo, al iniciar el segundo año, la falta de pago o retrasos se empiezan a presentar.

Por otro lado, hay múltiples casos en los que las partes pactan el pago de un depósito de garantía (equivalente a uno o más meses de arriendo). Esto, aunque se acuerde entre inquilino y propietario, está limitado por la ley.

El artículo 16 de la ley 820 de 2003 prohíbe la exigencia de depósitos para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Sin embargo, el artículo 15 de la misma ley permite al arrendador exigir la prestación de fianzas que garanticen el pago de los servicios públicos a las empresas correspondientes. Esto se debe hacer en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.

¿Qué es mejor?

Ciertamente, el arriendo de un inmueble de manera directa entre propietario e inquilino es una alternativa más rápida y aparentemente menos costosa para las partes. Sin embargo, ¿vale la pena arriesgarse por unos trámites y procesos de más?

Es importante tener en cuenta que, de presentarse mora o retrasos en los pagos por parte del inquilino, y eso volverse un hecho recurrente, habría que acudir a abogados y procesos legales que a la larga son demorados y costosos.

Igualmente, para el inquilino puede ser un dolor de cabeza menos si todo se gestiona a través de una aseguradora o inmobiliaria, pues se evita que se le cobren pagos extras injustificados al restituir el inmueble.

Por último, le podría interesar: ¿Cuáles son las ventajas de arrendar por inmobiliaria?

Co-fundadora de Chapinero 02 Real Estate





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