Los gastos extra a la hora de comprar vivienda

por María Mónica Piñeros D.

Existen unos costos que deberán asumir el comprador y el vendedor de un inmueble, los cuales hay que tener en cuenta para no estar corriendo con préstamos de última hora.

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Si usted está pensando en comprar una propiedad en Colombia, probablemente cuenta con un presupuesto determinado para invertir. Si, por el contrario, quiere poner su propiedad en venta, habrá determinado el precio en el cual vender su inmueble.

Cualquiera que sea su caso, es primordial considerar que la compra o venta de un bien inmueble conlleva a costos adicionales (desconocidos por muchos), los cuales deberá tener en cuenta para que usted y su bolsillo no se lleven una mala sorpresa.

Para el caso del comprador

Los costos que debe asumir un comprador variarán de acuerdo a la forma de pago para la compra. Si se lleva a cabo con recursos propios en su totalidad, los costos serán menores. Si por el contrario, está haciendo el negocio a través de un crédito hipotecario se deberá pagar lo siguiente:

  • Estudio de crédito: Los bancos o entidades financieras evalúan si una persona puede adquirir una deuda y responder por esta. Para ello, se debe estudiar toda la documentación del solicitante, verificando datos, consultando con centrales de riesgo y haciendo un análisis financiero sobre su capacidad de pago. Algunas entidades realizan el estudio de forma gratuita, mientras otras fijan unas tarifas para este procedimiento, entre los $70.000 y los $120.000.
  • Estudio de títulos: Además de examinar la capacidad de endeudamiento del comprador, también se debe estudiar la situación jurídica del inmueble que este quiere adquirir. Si la propiedad es usada, un abogado del banco o entidad será el encargado de hacer el estudio de títulos correspondiente, cuyo costo varía entre una entidad y otra.
  • Avalúo: En el proceso de compraventa, los bancos dan una orden de avalúo, donde un perito asignado por la entidad visitará el inmueble y determinará su valor comercial. Éste tiene unos honorarios que varían según el precio del inmueble. Es importante resaltar que hay bancos que solicitan el avalúo antes de aprobar o no el crédito, por lo que de no ser aprobado el dinero pagado se perdería.
  • Levantamiento hipoteca: Una vez el comprador finaliza el pago del crédito, se levanta la hipoteca y la transferencia del inmueble al propietario conlleva unos gastos notariales, los cuales deben ser asumidos por el comprador en su totalidad.

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Adicional a los gastos bancarios, el comprador debe asumir otros costos adicionales:

  • 50% de gastos notariales: Al hacerse la transferencia del inmueble al comprador, hay unos gastos notariales que deben cubrirse en partes iguales entre comprador y vendedor. Este gasto equivale al 3 x 1.000 del valor de venta escriturado más 19% de IVA.

Sin embargo, en caso de haber una hipoteca de por medio, el comprador deberá asumir estos gastos en su totalidad cuando termine de pagar el crédito adquirido. Igualmente, si se trata de la compra de un inmueble nuevo o en proyecto, debe tenerse en cuenta que generalmente las constructoras no asumen estos costos.

  • Derechos de registro: En la inscripción de la compraventa ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos el comprador deberá pagar el 0,5% del valor de venta escriturado. En caso de haber adquirido un crédito, pagará el 70% del valor. Para vivienda de interés social (VIS) no subsidiable se debe pagar el 40% y VIS con subsidio solo el 10%.
  • Beneficencia: El costo de éste es del 1% del valor de venta escriturado.

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Para el caso del vendedor

  • 50% de gastos notariales: Como ya se mencionó, el vendedor debe pagar la mitad de los gastos notariales, equivalentes al 3 x 1.000 del valor escriturado, más 19% de IVA.
  • Retención en la fuente: Corresponde al 1% del valor de venta del inmueble.
  • Otros pagos: El vendedor deberá estar al día con los pagos de impuesto predial, servicios públicos y cuota de administración del edificio donde se encuentra el inmueble (cuando aplique). Igualmente, deberá pagar la contribución de valorización y conservar los comprobantes o paz y salvos de cada uno de estos.

Adicionalmente, en caso de que el propietario haya contratado a una inmobiliaria que presente el cliente comprador, se pagará a dicha agencia el 3% del valor real de venta (o el porcentaje que entre el vendedor y la inmobiliaria se haya pactado).

Gastos menores

Adicional a los gastos mencionados anteriormente, deben tenerse en cuenta algunos otros relacionados con expedición de documentos. Se acuerda entre las partes cómo se reparten estos gastos:

  • Certificado de tradición y libertad: A lo largo el proceso de compraventa necesitará este documento, el cual tiene un costo de $15.700 si se solicita presencialmente, o $14.800 si se solicita online.
  • Autenticación de firmas: La promesa de compraventa debe ir con firmas autenticadas por el vendedor y el comprador, lo que tiene un costo aproximado de $1.900 por firma.
  • Copias de escrituras: Una vez es firmada la escritura de compraventa, se pueden solicitar copias, cuyo valor depende del número de hojas. El valor aproximado de cada hoja es de $3.800.

Tenga en cuenta

  • Si el inmueble cuenta con garaje(s) y depósito(s) que tengan matrícula inmobiliaria independiente, se debe formalizar la compraventa y traspaso al nuevo propietario.

Usualmente estos no tienen un valor comercial adicional (pues los propietarios suelen fijar un solo precio por el apartamento y estos espacios), pero en caso de que tenga un precio, también se deberán calcular los gastos anteriormente mencionados.

  • A la hora de establecer el presupuesto de compra, o el precio de una propiedad, es bueno que compradores y vendedores consulten con una notaría la liquidación actualizada de gastos notariales, pues cada año la Superintendencia de Notariado y Registro actualiza las tarifas. Igualmente, antes de solicitar un préstamo, se deben consultar los servicios y tarifas que ofrecen las diferentes entidades.
  • En la promesa de compraventa deben quedar las condiciones pactadas respecto a la distribución de gastos entre comprador y vendedor.
  • Para evitar sorpresas y dolores de cabeza a la hora de comprar o vender, analice muy bien con cuánto dinero cuenta para adquirir una propiedad o cuánto dinero desea recibir si vende.  En sus cálculos siempre tenga en cuenta los gastos mencionados.

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Cofundadora y Asesora Inmobiliaria Chapinero 02 Real Estate

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