¿Cómo funcionan los derechos fiduciarios?

El mercado financiero ofrece posibilidades para que sin importar que las personas cuenten con una gran capacidad adquisitiva, puedan invertir en proyectos inmobiliarios de gran magnitud a nivel nacional e internacional, a través de la figura de los derechos fiduciarios.

¿Cómo funcionan los derechos fiduciarios? ¿Cómo funcionan los derechos fiduciarios?
Los derechos fiduciarios son participaciones en un fideicomiso (Patrimonio Autónomo administrado por una Sociedad Fiduciaria autorizada por la Superintendencia Financiera), que le permiten convertirse en propietario de una fracción de un proyecto inmobiliario, realizando una inversión inicial que oscila generalmente entre el 10% y el 20% del valor total.

Así mismo, tendrá que realizar pagos mensuales que se extienden durante el tiempo requerido para la construcción del proyecto. Una vez éste se haya terminado, se inicia la etapa de explotación del inmueble de propiedad del fideicomiso, y el producto de la misma (renta) se distribuye entre los titulares de derechos fiduciarios en proporción a su participación.

¿Cómo funciona?

El promotor aporta el o los inmuebles donde se ha de construir el Proyecto al fideicomiso y gestiona todos los permisos y licencias necesarios para realizar el proyecto.

De manera simultánea, vincula al fideicomiso a los participes (los que adquieren derechos fiduciarios), quienes entregan los recursos acordados por su participación a la entidad fiduciaria para que sean administrados de manera independiente mediante su inversión en una cartera colectiva administrada por la misma sociedad fiduciaria de acuerdo con las normas vigentes y bajo la supervisión de la Superintendencia Financiera.

Los recursos entregados por los participes, sólo se utilizan para el desarrollo del proyecto, una vez se cumplan las condiciones establecidas en el contrato de fiducia (contrato por medio del cual se constituye el fideicomiso).

Las condiciones son de orden legal (estudio de títulos del o los lotes, permisos, licencia de urbanismo y/o construcción) y otras de tipo financiero (básicamente que el valor de los recursos propios del promotor sumados a los de los participes sean suficientes para la terminación del proyecto de acuerdo con el presupuesto).

Terminado el proyecto, se da inicio a la explotación comercial de los inmuebles resultantes, y los partícipes empezarán a recibir en la periodicidad acordada en el contrato de fiducia las rentas derivadas en proporción a su participación en el fideicomiso, previo descuento de los costos de administración y algunas reservas (impuestos prediales, seguros, mantenimiento).

Es de aclarar que el partícipe no se debe preocupar por estos temas, los cuales lleva a cabo el fideicomiso con los recursos provenientes de la explotación económica de los inmuebles.

En este sentido, el director general de BD Promotores Colombia, Emilio Borrella, explicó que la firma ha denominado estos derechos fiduciarios “FIDIS” (Figura Internacional de Derechos Fiduciarios Inmobiliarios) en proyectos como el complejo BD Bacatá Bogotá Down Town.

Para Borrella es de gran importancia que “no sólo se está construyendo, sino que además de forma paralela se está preparando la operación mínimo un año antes, buscando marcas para el centro comercial y comercializando el hotel en el mundo, para que los inversionistas puedan empezar a percibir las rentas una vez se inicien las operaciones”.

Tenga en cuenta que los FIDIS no son una inversión financiera, por lo que no se puede garantizar una rentabilidad, ni su redención en un plazo determinado. De esta manera, la rentabilidad dependerá del desempeño del activo inmobiliario.

Riesgos y Beneficios

Como todo negocio, tiene unos riesgos y beneficios que son importantes tener claros antes de realizar la inversión.

Entre los principales se encuentran:

- En caso de que no se cumplan las condiciones para dar inicio a los proyectos, los participes recibirán sus recursos, junto con los rendimientos generados por su inversión en la cartera colectiva correspondiente.

- Es ideal también para personas que viven en el exterior, ya que su funcionamiento simple les permite recibir la renta generada por la explotación de los inmuebles, sin ningún tipo de complicaciones y sin tener que preocuparse de los pagos de impuestos prediales, servicios públicos o administración, los cuales se cancelan directamente por el fideicomiso.

- Este modelo de inversión permite ahorrar muchos de los trámites, impuestos y registros que normalmente se originan en la transferencia de inmuebles.

- La eventual desocupación de un inmueble será compensada por la ocupación de los otros, lo que permite diversificar el riesgo de la inversión.

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