Un impuesto que se puede ahorrar para su vivienda

por Giovanna Rojas Carrillo

¡Ojo! es mejor que sepa qué es la plusvalía, si su propiedad quedará junto a una estación de transporte masivo o al lado de una atracción turística.

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Esta es una valorización que adquiere el suelo, predio o una zona, producida generalmente por acciones urbanísticas, proyectos o realización de obras civiles públicas ejecutadas por los entes municipales. Esta se genera cuando:

  • Se incorpora el suelo rural al suelo urbano.
  • Se modifica el régimen de zonificación de usos de suelo.
  • Se autoriza un aprovechamiento mayor del suelo en una edificación, sea por el incremento del índice de ocupación o el índice de construcción (lo que se traduce en la posibilidad de mayor aprovechamiento de metro para construir).
  • Se ejecuten obras de infraestructura públicas inmersas en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Según el artículo 82 de la Constitución Política: “La participación en plusvalía es un tributo de carácter especial y excepcional”, el cual dice que “las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo”. Este precepto constitucional fue reglamentado por la Ley 388 de 1997 en los artículos 73 a 90.

Recuerde que los municipios tienen que hacer un procedimiento especial para poderlo cobrar y usted no debe confundirlo con el impuesto predial. Es únicamente aplicable al predio, el cual solo se cobra cuando va a realizar alguna construcción o a vender. Cuando usted va a cancelar el predial es cuando se da cuenta el monto que debe  de plusvalía el cual se genera y paga por una sola vez.

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Tenga en cuenta que la  tarifa de participación a la plusvalía oscila entre el 30% y el 50% del mayor valor por metro cuadrado que represente la acción urbanística, según decisión de los Concejos Municipales y Distritales, tomando en consideración aspectos como las calidades urbanísticas y la condición socioeconómica de los propietarios de los inmuebles.

¿Cómo se determina?

Según David Londoño Osorio, del Grupo Jurídico y Empresarial Integral, plusvalía es el incremento en porcentaje que se genera cerca a un predio, el plus a una propiedad, causado por las obras urbanísticas, megaproyectos o infraestructura.

La manera de calcular la base gravable es la siguiente: se toman dos avalúos, el que tenía el predio con antelación y con posteridad a la acción urbanística establecida como hecho generador, y el sujeto activo y pasivo del tributo. Según la Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá, entre los dos avalúos se calcula la diferencia, definiendo si hubo incremento o no en el valor del suelo, de acuerdo con la Ley  388 de 1997.

En otras palabras, el valor de una propiedad radica en su valor comercial (real) más alto y el valor catastral (impuesto) más bajo, que se incrementará una vez se hayan realizado mejoras de infraestructura urbana: vías, parques, cesiones, puentes, alamedas, etc.

Verifique si no está obligado a pagarlo

Para conocer si no está sujeto al pago de este impuesto, usted debe hacer la siguiente verificación. Como pasa en estos trámites, tiene que estudiar su situación, porque el no pago corresponde a cada caso específico. Como eso sale en el POT, se crea el impuesto. Pero el alcalde debe sacar un decreto donde se especifique cuáles son los predios afectados con plusvalía. Por ej.: Se podrá eliminar si el predio parece grabado con plusvalía pero no hubo ningún mejoramiento urbanístico.

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En caso contrario, y una vez se haya aprobado y adoptado la decisión administrativa que contiene una acción urbanística como hecho generador, se debe proceder a efectuar el procedimiento de cálculo y determinación del efecto plusvalía en los términos del artículo 80 de la ley 388 de 1997, para las zonas o subzonas homogéneas, y proceder en forma posterior a la liquidación del efecto en la forma establecida en el artículo 81 de la citada ley  para cada uno de los predios.

De otra parte, existe un procedimiento administrativo para el cálculo y liquidación del efecto plusvalía, el cual está determinado y debe ser notificado como lo señala la sentencia C-035 de 2014 de la Corte Constitucional. Es decir, debe surtirse la notificación personal, por correo, y en forma posterior por edicto y aviso, todo lo anterior  en la forma establecida en la ley, lo cual garantiza el ejercicio del derecho de defensa de los sujetos afectados por el cobro de este tributo.

Una vez surtido dicho proceso de notificación se procederá a inscribir el gravamen en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria del predio objeto de la acción urbanística generadora de plusvalía. En seguida, es la administración municipal la encargada de respetar el debido proceso efectuando el cálculo y liquidación de la participación en plusvalía en la forma establecida en la Ley, notificar a los particulares beneficiados con la acción urbanística y sujetos pasivos del tributo a que conozcan el mismo y ejerzan su derecho de defensa a través del recurso de reposición.

Solamente hasta que se culmine el proceso antes señalado, con la inscripción en el folio de matrícula puede hacer exigible su pago la administración municipal cuando se presente cualquiera de las situaciones o momentos de exigibilidad del artículo 83 de la ley 388 de 1997, modificado por el Decreto 019 de 2012.

¿Cómo tramitar una reclamación, si considera que la liquidación quedó mal hecha?

  1. El primer trámite es reclamar mediante un derecho de petición ante la Alcaldía Distrital o Municipal donde esté el predio.
  2. Si le contestan negativamente o no es satisfactoria la respuesta usted puede interponer una tutela.
  3. Si se ve afectado económicamente puede iniciar una reclamación administrativa. Tendría dos posibilidades:                                     A.Reclamación directa.                                                                                                                                                                                 B.Acción de nulidad y restablecimiento del derecho.

No olvide que el único requisito legal para hacer exigible el pago de la plusvalía y especialmente impedir actos de transferencia de dominio, es la anotación que debe estar debidamente registrada en el folio de matrícula inmobiliaria del predio.

Es importante señalar que las autoridades administrativas, especialmente las de Hacienda, no se encuentran facultadas para hacer anotaciones sobre los paz y salvo prediales relacionados con la participación en plusvalía. Estas notas en dichos documentos son abiertamente ilegales y podrían hacer incurrir al servidor público en faltas disciplinarias, e igualmente no pueden los registradores públicos exigir o impedir cualquier acto de transferencia de dominio con base en estas anotaciones.

Por último, si usted quiere saber si su predio o propiedad está afectado con este impuesto de plusvalía lo puede consultar en línea entrando a la página de la Secretaría Distrital de Planeación,  SINUPOT, consultas en línea, dando la dirección de su predio. Mediante esta consulta le aparecerá toda la información respectiva, en cuanto a norma, usos, edificabilidad, plusvalía, afectación vial y si es Bien de Interés Cultural. Es fácil consultar y se evita muchas vueltas directas en la entidad.

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