| 8/1/2018 6:05:00 PM

¿Cómo financiar hasta el 80% de su casa nueva?

La figura de leasing habitacional se ha convertido en una alternativa para adquirir una vivienda para estrenar, desde $105 millones. La democratización del crédito en Colombia ha hecho que la financiación pase de concentrarse en unidades de tipo interés social para poner el foco en el segmento de la clase media.

Cómo funciona el leasing habitacional (iStock Photo)

Adquirir vivienda nueva siempre será un desafío vital. Tomar la decisión de dejar de pagar arriendo para empezar a pagar su propia propiedad requiere de entusiasmo y disciplina, ya sea que usted sea joven y vele por sí mismo o tenga una familia que apoyar.

Es por esto que el segmento de interés social, es decir, de viviendas de hasta 135 smmlv (es decir $105 millones), ha tenido un gran auge. Son oportunidades a las que se pueden acceder a grandes ayudas de financiación, como el programa Mi Casa Ya. Y no es para menos, las ventas en este sector en el primer semestre de 2018 llegaron a las 96.681 unidades, superando al sector medio (viviendas entre $105 y $340 millones) donde se vendieron 49.583 unidades y el sector alto (de más de $340 millones) donde se vendieron 20.562.

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En palabras de Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), la vivienda de tipo VIS social sigue siendo el eje para sostener el mercado y fue el sector que mayor recuperación tuvo en este semestre, luego de la reducción que presentaron las ventas debido al bajonazo económico.

Y por ello, miles de personas se han beneficiado de este tipo de vivienda. Pero, ¿qué pasa con las personas de estrato medio, que ha venido presentando un gran crecimiento (7,70 puntos porcentuales entre 2009 y 2017), y que anhelan con adquirir una vivienda de mayor valor?

Programas como el Subsidio a la tasa de interés Frech, en donde usted tiene un descuento en la mensualidad de las cuotas del crédito hipotecario y así ya no tiene que pagar el monto total anual que le liquidó el banco con el que adquirió el crédito, son una gran opción.

Se trata de que le dan cobertura del 2,5% por los primeros 7 años de los créditos de vivienda urbana nueva o contratos de leasing habitacional que usted celebre con los establecimientos de crédito, lo que le permite ahorrarse hasta un 19% del valor de la cuota mensual del crédito.

Los requisitos son que la vivienda sea del segmento medio, para hogares unipersonales o familiares independientemente de sus ingresos. No importa si usted ya es propietario de una vivienda. De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, el programa funciona por demanda, bajo la premisa de “primer llegado, primer servido”, sin sorteos ni inscripciones previas. Si usted está interesado, debe solicitar el beneficio de tasa de interés en la entidad financiera donde decida hacerlo y realizar el trámite normal que tenga la entidad para la aprobación del mismo.

Y hasta hace poco, el porcentaje máximo de financiación del valor de la vivienda mediante leasing habitacional era del 70%, pero desde el Programa Especial de Garantía Vivienda No VIS – Leasing Habitacional del Fondo Nacional de Garantías, el Gobierno Nacional consideró conveniente ampliar el porcentaje hasta el 80%, lo cual entraría a complementar el beneficio actual de subsidio a la tasa de interés que actualmente se otorga con recursos del Frech para este rango de viviendas

Esto significa que el FNG a través de los intermediarios financieros ofrecerá, a aquellos hogares que deseen adquirir vivienda, un producto de garantía que respalda el valor. Es decir que una vivienda de $200 millones podría tener un leasing de $160 millones garantizado.

El plazo máximo para efectuar el registro de las garantías (es decir el contrato suscrito entre el garante y/o deudor y el acreedor garantizado, el cual debe inscribirse en el Registro de Garantías Mobiliarias) será hasta el 31 de diciembre de 2019 o hasta el agotamiento del monto máximo establecido para el programa ($1,1 billones), lo que ocurra primero.

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Forero afirma que “lo que estamos viendo es que cada vez vemos más familias han entendido la importancia de trabajar con bancos serios y no endeudarse por fuera en esquemas bastante dudosos. Los programas han sido un éxito y es importante seguir trabajando para que pierdan el miedo de trabajar con el sector bancario además porque es el que garantiza la tranquilidad al trabajar en el marco de la formalidad”.

Para la presidenta es fundamental que el plan de desarrollo del próximo gobierno tenga en cuenta lo que se ha hecho en vivienda en los últimos años. “El reto de Iván Duque será apropiarse de los programas y asegurar los $1,6 billones de pesos anuales que se necesitan para darle continuidad y para tener ventas de vivienda por 7 billones de pesos al año”.

¿Por qué optar por un leasing?

El leasing es una operación de crédito con bastante trayectoria. Inicialmente se utilizaba para tipos industriales, para vehículos, para adquisición de locales o bodegas para las empresas y finalmente entró en la vivienda. En Colombia tiene un recorrido de 10 años aproximadamente, y su desarrollo más importante ha sido desde hace 5 años.

Juan Carlos Durán Echeverry, presidente del Fondo Nacional de Garantías, explica al leasing habitacional como una figura en que la persona toma en arrendamiento una vivienda y va pagando unas cuotas en el tiempo. Al final del proceso tiene la facultad de adquirir ese bien definitivamente mediante el pago de un valor relativamente pequeño. “Uno puede entrar en el leasing habitacional y decir que el valor final para adquirir el bien puede ser el 5% o puede ser el 10% del valor del bien y podría llegar a un acuerdo con la entidad más bajo o más alto. Si uno deja muy bajito ese valor final pues lo que va a hacer es que durante todo el proceso va a haber pagado todo el valor del inmueble”, dice.

Esta operación tiene algunas ventajas en el sentido en que la entidad financiera es la dueña del inmueble y eso puede hacer que la entidad esté más dispuesta a dar la financiación que si usted tuviera un crédito tradicional porque tiene mucha más facilidad para recuperar el bien si hay un incumplimiento. Eso por un lado facilita que haya una aprobación de la operación del leasing por parte de la entidad financiera.

Esa mayor facilidad de aprobación y la posibilidad de que se financie una parte más grande del valor de la vivienda (80%) son dos aspectos que hacen atractiva la figura del leasing habitacional.

“A la gente le parece muy bueno pero todavía no es una práctica generalizada, la gran mayoría, casi el 90%, de los leasing habitacionales están entre el 50% y el 70% del valor de la vivienda. Es una práctica más bien reciente que se está desarrollando últimamente”.

Pero ojo, tenga en cuenta que no a todo el mundo le aprueban la financiación del 80% porque el banco se fijará muy bien en la capacidad y hábitos de pago que usted tenga, así que si no ha sido cuidadoso con sus pagos y esta reportado en alguna central de riesgo lo más probable es que le aprueben el 70%.

Lo que demuestra la importancia que tiene el historial crediticio. Si aún no le presta la atención suficiente y está en plan de buscar vivienda entre los $105 y $340 millones, debería empezar a hacerlo.

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