| 12/11/2016 12:11:00 PM

¿Arrendar vivienda con opción de compra?

En América Latina esta figura ha permitido el acceso a una casa o apartamento en las familias con mayores limitaciones económicas. Ahora, la Asobancaria propone que se implemente esta alternativa.

Vivienda, ventajas y desventajas de comprar o arrendar vivienda 123RF Foto: 123RF

Como ocurre en países como Colombia, muchas personas de estratos bajos buscan cómo tener un techo que cubra sus cabezas con el propósito de empezar a tener un patrimonio y asegurar la protección para sus familias. Sin embargo, por las inequidades económicas, este es solo un deseo que nunca puede concretarse. Las exigencias de la financiación formal y el alto costo de mantener una propiedad suelen ser las limitaciones más comunes.

De hecho, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) señala que uno de cada cinco hogares en América Latina vive en alquiler, contrario al resto del mundo, donde siete de cada 10 hogares son propietarios. Esto ocurre pese al sesgo de los gobiernos de promover la compra de vivienda propia, mediante subsidios a la tasa de interés y otras ayudas económicas.

Es más, los jóvenes de hoy creen que alquilar la vivienda les da la flexibilidad de poder desplazarse por el mundo, sin ‘amarrarse’ a un mismo lugar. Según un estudio de la firma creadora de activos BlackRock, preguntó a 32.000 personas, entre las que estaban 1.000 colombianos entre 24 y 35 años sobre sus hábitos de ahorro y la respuesta que dieron es que son optimistas frente a su futuro económico. Pero como para un estudio hay otro estudio, una encuesta realizada por Groupon, la firma de comercio digital, preguntó a los jóvenes del país cuáles eran sus principales motivos de estrés y las malas decisiones financieras eran la segunda causa.

Por eso, si nos está leyendo es porque tal vez está pensando en su futuro. No en el de una semana o un año, sino ese que viene más adelante, cuando a lo mejor considere que quiere tener familia, o empezar a invertir. Además, si ya viajó este año a Japón y se gastó unos $20 millones ¿no le ‘sonaría’ empezar a ahorrar ese monto para una vivienda?

Una opción que proponen los bancos

Frente a este panorama, donde las personas del común no cuentan siempre con las ventajas de acceder a un crédito formal o la financiación por medio de un leasing habitacional, la Asobancaria, gremio que representa a los bancos del país, señala que una opción para incrementar la compra de casa o apartamento, especialmente en los sectores de la población más limitados económicamente, es a través del Arrendamiento con Opción de Compra (ACOC).

Esto, dado que Colombia es el país con la tasa más alta de arrendamiento y la tasa más baja de propiedad en todo el continente. Según la Gran Encuesta Integrada de Hogares de agosto de 2016, la mayoría de los hogares urbanos del país se encuentran viviendo en arriendo. Así las cosas, de los cerca de 11,2 millones de hogares que habitan en ciudades, casi 5 millones (44,4%) realizan un pago al propietario de una vivienda para alojarse en ella, mientras que el 40,1% habita una vivienda propia.

Si se analiza la información teniendo en cuenta el grado de formalidad del hogar, se encuentra que el porcentaje de hogares que viven en una vivienda arrendada o de usufructo es considerablemente más alto cuando el hogar es informal (70%) que cuando es formal (53%). “En este sentido, es evidente que el proceso de formalización también debe permear los procesos de consecución de la vivienda por parte de los hogares”, dice la Asociación en su boletín Semana Económica, que por ahora estará de vacaciones y regresará en 2017.

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Como se lo mencionamos anteriormente, la vivienda crece y sostiene la economía del país. El propio DANE en su último reporte del comportamiento de la construcción, con corte al tercer trimestre de 2016, señala que la edificación de propiedades residenciales creció 5,6% y 11% en las no residenciales frente al mismo periodo de 2015. Y la cartera hipotecaria aumenta un 6% real anual, con el segundo mejor desempeño en cuanto a créditos y es la de mejor calidad crediticia del sistema financiero.

El ACOC solucionaría las limitaciones de los hogares que buscan tener la propiedad de su residencia relacionadas con su misma informalidad, aspecto donde son más rigurosos los bancos para mitigar su exposición al riesgo de un impago de crédito. Además permite un acceso a financiamiento más barato, comparado con la opción del microcrédito, donde los costos operativos son demasiado altos para la compra de un inmueble.

“En este escenario, los esquemas de arrendamiento pueden ser el primer paso para lograr atender a la población interesada en formalizar su acceso a la vivienda, al tiempo que permitirían fomentar un mercado articulado de arrendamiento y de desarrollo urbano, capaz de generar soluciones de vivienda acertadas y dentro del marco de la formalidad. En esa dirección, el artículo 24 de la Ley 1469 de 2011 reglamenta la figura del contrato de arrendamiento con opción de compra a favor del arrendatario, como un mecanismo para garantizar el derecho de acceso a una vivienda de interés social (VIS) o de interés prioritario (VIP), nueva o usada, con especial énfasis en aquellas personas o familias sin capacidad de ahorro ni acceso al crédito hipotecario”, dice la Asobancaria.

Así, el pago periódico de los cánones de arrendamiento podría emplearse como fuente de información sobre los hábitos de los hogares, de manera que se obtenga evidencia de la capacidad de pago de los mismos y, consecuentemente, el sistema financiero pueda otorgarles crédito de largo plazo para la adquisición de vivienda propia.

Las ventajas que traería

  • La figura de ACOC busca incorporar estos elementos mediante un modelo de seguimiento y calificación de los hogares, el cual consiste en que el futuro propietario tome la vivienda en arriendo por un período corto de dos o tres años, y luego de honrar cumplidamente los pagos mensuales, el canon de arriendo y una porción de ahorro, lograría acceder a financiación formal, con el respectivo subsidio del Gobierno.
  • El comportamiento de pago observado en esta etapa de arrendamiento solucionaría los problemas de ausencia de información para acceder al sistema financiero. Por su parte, el subsidio por parte del Gobierno facilitaría que el hogar pueda adquirir la vivienda y pagar un canon de arrendamiento acorde con sus capacidades. Al finalizar el plazo de arrendamiento, se busca que el valor de la cuota del crédito complementario que permite adquirir la vivienda sea similar a lo que el hogar venía pagando de arrendamiento, para lo cual se requiere el subsidio a la tasa de interés en el crédito.
  • El hogar, por su parte, al arrendar la vivienda que eventualmente va a adquirir, tiene incentivos para mantener el inmueble, hacer mejoras al mismo y comprometerse a realizar los pagos periódicos con el fin de acceder al crédito. Mantenerse en el programa y cumplir sus condiciones le permite al cliente no sólo disfrutar de una vivienda de calidad con arriendo subsidiado sino recibir también los beneficios para su adquisición.  

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¿Qué se necesita para ponerlo en marcha?

El Esquema de Arrendamiento con Opción de Compra es un mecanismo que sirve de complemento a la financiación de vivienda. Así, se permitiría a los hogares que actualmente no se encuentran dentro del mercado hipotecario acceder a este, mediante el pago de un arrendamiento formal. A su vez, dicho mecanismo facilitaría conocer los hábitos de pago del hogar, de manera que al cabo de un corto periodo de tiempo, este pueda tomar la opción de compra de la vivienda con un crédito hipotecario.

Para que se convierta en una alternativa viable se necesita de la voluntad de diferentes actores y la conformación de un fondo o titularización inmobiliaria, con el propósito de centralizar la información de los hogares y la operación de los arrendamientos (adquisición y administración de las viviendas). La participación de los inversionistas garantiza la entrada de recursos con el propósito de adquirir viviendas para arrendar, pero para que las condiciones del esquema sean rentables debe darse la mitigación y administración de riesgos más adecuada.

Si se ponen en marcha mecanismos como el ACOC se verían mejoras como:

    1. Aumentar la profundización de la financiación de vivienda en la economía.
    2. Una mayor atención a aquellos sectores de la población que aún no entran al mercado hipotecario.
    3. Soluciones de vivienda formales.
    4. La creación de un mercado formal de arrendamiento, y...
    5. Una mejora importante en el desarrollo urbano del país.

De nuevo, reflexione sobre qué es lo realmente importante, a qué le debe dar prioridad. No queremos sonar ‘santurrones’ en este artículo, pero la Biblia nos pone algunos ejemplos de cómo manejar nuestras deudas y, para este caso, pensar en la vivienda. Recuerde aquella parábola de Jesús sobre la fe, donde un hombre construyó su casa en piedra y otro la construyó a la orilla del río. ¿Quién salió favorecido? De la misma manera, a lo mejor es conveniente que usted comience a poner los cimientos para su casa, porque eso podría darle tranquilidad en el futuro.

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