| 11/30/2019 10:00:00 AM

Todo lo que usted necesita saber del crédito hipotecario

El crédito hipotecario es un préstamo a mediano y largo plazo que se utiliza para comprar, ampliar, remodelar o construir una vivienda. Al ser un crédito de montos grandes, las condiciones e implicaciones para usted como usuario son muchas.

Bancos, ¿Qué es un crédito hipotecario? Todo lo que necesita saber sobre crédito hipotecario Foto: GETTY

¿Tiene claras las condiciones de este crédito? A continuación detallamos este tipo de préstamo para que tome la mejor decisión. 

  • Analice su situación financiera

Para adquirir un crédito hipotecario usted debe hacer un análisis de sus finanzas y de su capacidad de pago mensual. 

Para esto debe tener en cuenta que para adquirir una vivienda usted necesita haber ahorrado el 30% del valor total del inmueble o el 20%, si se trata de una vivienda de interés social. Es importante que cuide el cumplimiento de los pagos de la cuota inicial, ya que cualquier atraso pone en riesgo el otorgamiento del crédito. 

Además, tenga claro cuáles son sus ingresos y egresos mensuales. De esta manera, puede establecer qué tipo de inmueble adquirir según sus prioridades (espacio, ubicación, movilidad) y cuál es el valor mensual de la cuota que está en capacidad de pagar. 

  • Utilice un simulador de crédito hipotecario

Para hacer el cálculo del valor de las cuotas de su crédito de vivienda, use cualquier simulador de crédito e ingrese sus datos para que se dé una idea de lo que debería pagar mes a mes durante el plazo fijado. 

Este es un  ejemplo de los resultados de ese ejercicio: 

Valor de la vivienda: $100.000.000

Ingresos mensuales: $3.000.000

Valor del crédito: $60.000.000

Plazo del crédito: 20 años 

Valor aproximado de la cuota: $630.787

Tasa efectiva anual: 11.8%

Tasa  efectiva mes vencido: 0,94%

Pago de intereses: $91.388.826

Pago total: $151.388.826

La recomendación de los expertos es que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos del grupo familiar. 

  • Defina el plazo del crédito hipotecario  

Tenga en cuenta que entre más largo sea el plazo, usted pagará menos dinero en su cuota mensual, pero la suma total de lo que terminará pagando por su crédito de vivienda, será más alta. 

Por ejemplo, si el mismo crédito del ejercicio anterior se hace a un plazo de 10 años, en lugar de 20 años, la cuota mensual sería de: $833.550, casi un 25% más alta, pero usted terminaría pagando $100.324.604 en total, en lugar de $151.388.826. 

  • Decida entre sistema de pago en pesos o en UVR 

Como su nombre lo indica, si el sistema pactado es en pesos, usted deberá pagar el valor del inmueble adquirido más los intereses que ese monto genere en el plazo definido en pesos. 

Si su crédito está expresado en Unidades de Valor Real (UVR), el valor de la cuota variará con la inflación. El valor de la UVR para el 2019 es de $34.270. 

Cuota mensual en pesos

Si usted elige pagar su crédito hipotecario en pesos, tiene dos opciones; hacer abono constante a capital o pagar cuotas fijas. 

Si prefiere hacer abonos a capital, el valor de la cuota disminuye a partir del segundo pago. Eso implica que usted debe tener una mayor capacidad de pago para poder pactar con su banco cuotas iniciales más altas. 

Si elige la modalidad de cuota fija en pesos, el valor de la cuota se mantiene fijo hasta pagar la totalidad del crédito. El único ajuste que podría afectar el valor de la cuota sería el precio de los seguros. 

La diferencia entre el abono a capital y la cuota fija radica en que con el primer sistema, todos los meses hay una parte de la cuota, correspondiente al capital que será igual. Por eso el monto de la cuota va cambiando porque los intereses se pagan cada mes sobre el saldo. En cambio, con la cuota fija el valor que usted abona al capital, cambia cada mes. 

El sistema de pago en pesos es recomendable si usted quiere saber con exactitud cuánto debe pagar mes a mes por su crédito hipotecario, estando seguro que estas cifras no se verán alteradas por factores externos. 

Cuota mensual en UVR 

Si su crédito está expresado en Unidades de Valor Real (UVR), la cuota estará determinada por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y, en este caso, es muy importante que sus ingresos aumenten cada año, de lo contrario, sus cuotas pueden crecer, mientras su capacidad adquisitiva disminuye. 

La UVR, al estar atada a la inflación, le asegura al banco que el dinero prestado no pierde valor en el tiempo. Un crédito en UVR cobra el valor de la inflación más una tasa de interés, que varía según su perfil financiero.

Para el caso del pago de un crédito en UVR, hay tres opciones; cuota constante (baja), cuota constante a capital (media), cuota cíclica. 

Con la cuota constante baja, usted pagará la cuota en UVR y a medida que la inflación aumente, el valor de la cuota aumentará. 

Con la cuota constante a capital, la cuota en UVR irá disminuyendo, al hacer mayores abonos a capital porque el saldo del crédito va bajando. 

Con la cuota cíclica los pagos cambian anualmente, dependiendo de la inflación. 

Es recomendable que usted tome un crédito en UVR si sus ingresos se actualizan cada año con la inflación, tiene un contrato a término indefinido y su empresa siempre hace este ajuste salarial. 

Con un crédito en UVR usted puede acceder a un mayor monto de financiación y cuotas más bajas al inicio del plazo, que con uno en pesos. Además, la cuota fija en pesos maneja una tasa de interés más alta debido a que el riesgo para el banco es mayor. 

Es importante que usted analice los dos sistemas antes de tomar la decisión que más le convenga. 

Existen una serie de costos adicionales que varían cada año con el IPC, y que usted debe tener en cuenta en el momento de calcular sus cuotas y el dinero extra que debe tener disponible para realizar estos pagos. 

Como medida de protección para los usuarios, está la Resolución 0691 de 2019 del Supernotariado, que fija las tarifas notariales de la siguiente manera: 

Costos de escrituración: corresponden al 0,54% sobre el valor del inmueble. Se deben pagar por partes iguales entre el vendedor y el comprador en la notaría. 

Por ejemplo, para un inmueble de $100.000.000 los gastos notariales serían de $540.000 aproximadamente. 

Impuesto de retención en la fuente: equivale al 1% sobre el valor de la venta del inmueble. Lo paga el vendedor del inmueble si es una persona natural y si es una persona jurídica, no se paga este impuesto. 

Registro de la escritura: corresponde al 1,67% sobre el valor de la venta y debe ser pagado por el comprador. Para el caso de un inmueble de $100.000.000 usted debe pagar $1.670.000 por el registro. 

En resumen, si usted está comprando un inmueble debe pagar el 1,94% sobre el valor de la venta y el vendedor debe cancelar el 1,27%. 

Según María Clara Luque, Gerente de Fedelonjas, “La costumbre es que los gastos de escrituración se compartan 50% - 50%, pero como la compraventa es un contrato consensuado, las partes pueden pactar algo diferente de acuerdo a la negociación previa”. 

Asimismo, si el inmueble está hipotecado, el pago de esa hipoteca es responsabilidad del vendedor, al menos que el comprador quiera continuar con esta. 

Además, tenga presente que para los trámites relacionados con el inmueble, usted necesitará el Certificado de Tradición y Libertad, que es un documento que indica la posesión actual e histórica del mismo. Este trámite lo puede realizar por Internet y para el 2019 tiene un costo de $16.800.

Recuerde que la propiedad adquirida queda en garantía para asegurar el cumplimiento del pago del crédito y, al finalizar la totalidad de los pagos del capital y de los intereses sobre la deuda en el plazo estipulado, se realiza el levantamiento de la hipoteca. 

Seguros del crédito hipotecario 

Otros gastos que se suman a su crédito son los seguros que funcionan como garantía para el banco; así las entidades financieras se aseguran de que las cuotas se sigan pagando, aunque se presenten eventualidades. 

Estas exigencias varían según cada banco, pero generalmente las pólizas que se solicitan son: vida, incendios y terremoto (hogar). 

Antes de tomar el seguro que le ofrecen directamente con el crédito, averigüe con varias aseguradoras para que pueda obtener el mejor precio del mercado, ya que no es obligatorio que los seguros sean de la misma entidad que le otorga el préstamo. 

Según Julie Triviño, experta en pólizas inmobiliarias “Es recomendable tomar la póliza por el valor de reposición del inmueble o la totalidad de su valor comercial, no solo por el monto de la deuda y ya es potestativo de cada persona asegurar el contenido del inmueble”. 

En cuanto a los valores de estas pólizas, los costos se encuentran alrededor de los $4.500 por cada millón del valor asegurado, para el caso del seguro de vida y $7.000 por cada millón del valor asegurado para la póliza de hogar. 

Para el caso de un inmueble de $100.000.000 el costo del seguro de hogar sería de $450.000 y el costo del seguro de vida de $700.000. 

  • Revise la política de penalidades del banco

Tenga claras cuáles son las penalidades que le puede cobrar su banco en caso de que se atrase. 

Si usted no paga, la entidad financiera cobra la deuda a través de instancias pre-jurídicas y judiciales, según corresponda, lo que generará cobros extra de intereses y de honorarios de abogados, en el caso de la instancia judicial. Además, usted podrá perder las coberturas de los seguros. 

Tenga en cuenta que el dinero que los bancos prestan corresponde a los ahorradores; por eso deben hacer el mayor esfuerzo por recuperarlo, a través de todos los mecanismos legales. 

Si usted no puede pagar las cuotas de su préstamo, lo mejor es que recurra a los acuerdos de pago con su banco; así evita ser reportado o demandado y, en el peor de los casos, con el  embargo del inmueble que con tanto esfuerzo adquirió. 

Asimismo, si usted quiere prepagar su crédito, antes de su vencimiento, su banco no le puede cobrar ninguna penalización, si este es menor a 880 SMMLV. En el caso de que sea mayor, las condiciones de pago serán las establecidas en las cláusulas contractuales pactadas. 

  • ¿Crédito hipotecario o leasing habitacional?

El leasing habitacional es una figura mediante la cual usted puede tomar el inmueble en arriendo con la opción de comprarlo al finalizar el contrato y su precio puede ser hasta el 100% del mismo, dependiendo de las políticas de cada banco y del análisis que hagan de su perfil. 

El valor de las cuotas dependen del valor del inmueble y del porcentaje de financiación solicitado y solo se puede pedir para viviendas de mayor valor a las de interés social, es decir, más de $111.000.000 para ciudades con menos de 1 millón de habitantes o más de $124.000.000 para las ciudades con más de 1 millón de habitantes. 

Dentro de sus ventajas se encuentran: 

  • Usted puede pagar a largo plazo el inmueble, mientras vive en arriendo en el mismo. 
  • Al ser un inmueble que está legalmente a nombre del banco, esto genera una garantía más sólida para la entidad por lo que usted puede acceder a una mejor tasa de interés que con un crédito hipotecario; aproximadamente 11,5% efectivo anual, frente al 11,8% efectivo anual del crédito hipotecario. 
  • Usted puede tomar la decisión de no comprar el inmueble al final del contrato de arrendamiento. En este caso el inmueble se puede vender a un tercero o se puede ceder en arriendo, sin incurrir en gastos de escrituración y registro. 

Dentro de las desventajas se encuentran que como el banco es el dueño del inmueble, usted actúa como arrendatario del mismo, por lo que no puede remodelarlo, ni venderlo. 

Gonzalo Aldea, Gerente General de la Constructora Sestral S.A., dice al respecto: “Yo recomiendo el crédito hipotecario, así sea un poco más caro porque cuando uno prepaga el crédito, no tiene que hacer una escritura adicional a su nombre, simplemente levanta la hipoteca. En el leasing habitacional, como el inmueble está a nombre del banco, hay que hacer otra escritura para hacer el cambio de dueño y eso es costoso. El crédito hipotecario es más flexible, porque se puede prepagar en cualquier momento, levantar la hipoteca y sacar otro crédito con otra entidad, sin ningún sobrecosto”. 

  • Compare el portafolio de productos de las entidades financieras 

Tenga en cuenta que usted siempre puede encontrar el crédito que mejor se adapte a sus necesidades, con la tasa de interés más baja y sin obligación de contratar productos adicionales, además de los seguros mencionados. 

Haga el ejercicio de hablar con diferentes asesores comerciales, estudie sus propuestas, realice las simulaciones correspondientes, evalúe las diferentes tasas de interés que le ofrecen, los plazos, los montos que cada entidad le presta, los beneficios tributarios y las condiciones de pago. 

Además, si usted ya cuenta con un crédito hipotecario, puede ir a otra entidad y solicitar la compra de cartera para obtener una mejor tasa y una disminución de su cuota o refinanciar el plazo de la deuda, sin incurrir en gastos adicionales. 

Recuerde que la mejor arma de negociación con un banco es estar bien informado y tener completa claridad de los detalles de los créditos hipotecarios. 

El sector: 

Durante el primer semestre de 2019 las entidades financieras atendieron 82.440 operaciones de financiación de vivienda y desembolsaron 9,02 billones de pesos entre créditos hipotecarios y leasing habitacional, según el Informe Trimestral de Vivienda de Asobancaria. 

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